종부세 개편안 파장: 1주택자 공제 기준 상향과 전월세 시장 영향

정부의 최근 세제개편안은 부동산 조세 정책의 무게중심을 기존 '보유 주택 수'에서 '가액 및 실거주 여부'로 전면 전환하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 특히 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 공제 기준 상향과 양도소득세 개편안은 부동산 시장 안정을 위한 조치로 발표되었으나, 실제 시장에 미칠 실효성에 대한 논란이 점차 심화되고 있습니다. 이번 개편안이 부동산 시장 내 투자 심리와 전월세 수급 불균형에 어떠한 영향을 미칠지 체계적인 점검이 필요합니다.

종부세 및 양도세 개편안의 핵심

이번 개편안의 가장 큰 변화는 실거주 1주택자의 세 부담을 대폭 완화하는 동시에, 거주하지 않는 주택에 대한 과세를 강화하는 실거주 중심의 조세 체계 확립입니다.

1주택자 기본공제 상향과 실거주 요건 강화

• 기본공제액 상향: 종부세 과세 체계에서 1세대 1주택자의 기본공제액은 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원(시세 기준 약 20억 원)으로 상향 조정되었습니다. 이는 주택 가격 상승분을 반영하여 실수요자의 조세 부담을 덜어주기 위함입니다.
• 비거주자 과세 강화: 반면, 실거주 요건을 충족하지 못하는 비거주 1주택자의 경우 기본공제액이 9억 원으로 축소되어 비거주 목적의 주택 보유 시 세 부담이 급증하게 됩니다.

장기보유특별공제의 개편 방향

양도소득세 부문에서는 기존의 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 전면 개편했습니다. 주택을 오래 보유하는 것만으로는 혜택을 받기 어려워졌으며, 실제 거주한 기간에 비례해 최대 80%의 양도세 공제율이 적용됩니다. 아울러 기존에 무제한이었던 공제액 한도를 신설하여 2028년부터 20억 원, 2029년 이후부터는 10억 원으로 제한합니다.

전월세 시장에 미치는 파장과 부작용 우려

발표 직후 열린 부동산 정책 토론회에서는 이러한 보유세 중심의 조세 개편이 임대차 시장에 미칠 부작용에 대한 우려가 집중적으로 제기되었습니다.

임대인 세 부담 완화의 한계와 투자 심리 위축

다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 2027년부터 2028년까지 한시적인 양도세 중과 완화 조치가 포함되었으나, 시장 반응은 제한적입니다. 실거주 요건이 대폭 강화되면서 전월세 물량을 공급하는 주요 주체인 다주택자 및 비거주 1주택자들의 투자 심리가 위축되고 있기 때문입니다. 취득세 완화 없이 양도세 완화만으로는 매도 물량 증가로 직결되기 어렵다는 분석이 우세합니다.

전월세 가격으로의 조세 전가 가능성

비거주 1주택자에 대한 종부세 공제액이 9억 원으로 하향되면서 발생한 세 부담 증가분은 결과적으로 세입자에게 전가될 가능성이 매우 높습니다. 아파트 전월세 수요가 견조한 상황에서 임대인들은 늘어난 보유세 부담을 반전세 전환이나 월세 가격 인상을 통해 충당할 유인이 큽니다.

공급 확대와 정책 실효성에 대한 과제

조세 정책 개편만으로 주택 시장의 안정을 도모하기에는 명확한 한계가 존재합니다. 최근 대출 규제와 금리 부담 누적으로 수도권 핵심 지역의 분양 전망 지수가 뚜렷하게 하락하는 분양 한파가 관측되고 있습니다. 정부는 조세 형평성 제고라는 명분과 함께, 신규 택지 지정 및 재건축 규제 완화를 통한 신속한 주택 물량 공급 방안을 병행하여 시장의 정책 실효성 의구심을 불식시켜야 할 시점입니다.